楼市回暖危险逻辑股市楼市循环论证-【资讯】

发布时间：2021-07-15 18:52:26 阅读：次来源：纸箱厂家

春节刚过，一位券商知名房地产分析师曾很肯定地告诉记者，“今年房地产板块，没戏！”但这两天重聊这个话题，这位分析师的态度发生了180度转变，“房地产股，有戏！”

短短两个月不到，是什么令其观点发生如此大转变？用现在开发商使用频率最高的台词来说就是“楼市回暖了”，而资本市场的地产股突然间受到各路资本追捧。

“股市各路资本热捧房地产，楼市回暖整体氛围启动”的论调，反过来又刺激着购房者坚守一年多的神经。一种类似于“循环论证”的氛围突然间弥漫着中国房地产。

资本助推两市联动？

随着今年前两个月楼市数据出炉，成交量出现一定幅度回升，以开发商为代表的市场参与者，立即集体唱暖楼市。随之，已一年多没有像样行情的股市房地产板块，各路资本趁机迅速介入。

这种资本趁势助推的行情在3月17日出现一个高峰。地产板块该日出现爆发性上涨，100余家地产个股全线飘红，成交大幅放量，成交量877.3万手，比前一交易日增长133%，总计流入108.96亿元，流出80.14亿元，净流入资金28.82亿元，居所有行业板块之首。

在众多介入此番地产股反弹的资金中，社保基金大幅增持地产股，最为引人瞩目。

按照Wind数据行业分类显示，社保基金选择增持的21家上市公司中房地产公司多达5家，分别为万通地产(600246)（600246.SH）、世茂股份(600823)（600823.SH）、荣盛发展(002146)（002146.SZ）、天房发展(600322)（600322.SH）和银基发展(000511)（000511.SZ）。其中有3家公司是社保基金在去年四季度新进驻的，分别为万通地产、世茂股份和天房发展，持有比例分别为4.9%、3.3%和0.58%。

相应地，今年以来，万通地产、世茂股份、荣盛发展、天房发展和银基发展的涨幅分别达到了105%、40%、50%、49%和39%，同期上证综指的涨幅仅为22%。

在以社保基金为代表的各路资本助推配合下，诸多券商机构也纷纷发出关注房地产板块的报告。“各类研究机构公布的统计数据纷纷指出楼市回暖了，而股市房地产板块连日领涨，似乎，房地产各个层面都在重新启动，让许多长期观望的购房者开始紧张，甚至提前出手。”有业内人士坦言。

房企核心指标困境未改

股市看着楼市动，楼市成交又因股市资本热捧房地产刺激一些购房者提前入场而提升。一切似乎顺理成章，但问题是，在这些表象的背后，房地产企业负债率高启、现金匮乏的主要问题并没有出现逆转，而且，短期内改变这种状况的可能性也不大。

和去年相比，房地产公司的财务状况并没有出现明显好转。甚至对上市公司而言，由于结算的延后性，随着大量2008年业绩在今年结算，公司的业绩可能会更加难看。

一位长期关注房地产的私募牵头人告诉记者，这种情况（股价上涨而业绩难看）下，上涨的趋势很难延续，所以在房地产业整体调整出现收官迹象之前，对这一板块投资需要非常谨慎。

据公开数据统计，截至3月18日已披露年报的31家房地产上市公司，2008年度公司经营性现金流量净值共计-150.28亿元，较去年同期降幅明显。

绝大部分地产公司有缺钱的状况，恶化趋势并未得到遏制。而从目前公司公布的数据看，销售缓慢带来的业绩下滑，似乎远没有其现金不足情况严重。

在这些公布业绩的地产公司中，业绩同比出现下滑的仅有13家，部分公司甚至出现业绩创新高、增幅创新高的情况。保利地产(600048)虽然经营现金流量负值列榜首，但其2008年业绩增长依然高达五成。

换言之，在当年销售和当年业绩之间，并不能划上等号。2008年一年的低迷，许多上市公司依然有办法让其业绩出现增长，而即使2009年市场出现成交上升，也并不意味着所有的公司其业绩都能同步出现上升。

另外不容忽视的一点是，房屋销售价格依然呈下跌趋势，而这则是影响开发商利润率的主要因素。调整远未结束，价格下跌仍在继续，不管如何人为“稀释”这一业绩“毒瘤”，其影响都将在上市公司今后的财报中逐一显现。